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      換倉or補倉 祥生地產45億擴儲杭州意欲何為?

      原作者: 李淼 |原發: 藍鯨房產

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      雖然有眾多企業參與競爭,但從浙江諸暨走出來的祥生地產(下簡稱“祥生”)還是一舉突圍。


      3月12日,祥生以總價44.98億元競得杭州錢塘新區下沙大學城北單元兩幅住宅用地。業內人士指出,杭州一直是祥生重倉之地,然而近年來,祥生在杭州的項目卻面臨著彈盡糧絕的局面,補倉是意料之中的事。


      事實上,由于融資環境收緊,近3年來,祥生的新增貨值持續走低,2020年,受新冠肺炎影響,房企融資環境雖有所放松,但銷售回款卻面臨著巨大挑戰,多房企打響了現金流“保衛戰”,祥生想要逆勢大規模擴儲取決于其能否打通融資渠道。在此背景下,作為千億房企中唯一一家沒有登陸資本市場的房企,祥生會否加快上市步伐成為市場關注的焦點。


      45億落子杭州


      3月12日,在經過總計85輪的角逐后,祥生以總價44.98億元成功競得杭州錢塘新區兩幅住宅用地,平均溢價率約為23.96%。值得注意的是,根據中指研究院的統計,祥生此次44.98億元的購地款,為2019年全年拿地金額170億元的26.46%。


      開年大手筆拿地是否意味著祥生將開啟大規模擴儲步伐?根據克而瑞的統計,2019年,祥生拿地處于近三年的低位。數據顯示,2017年—2019年,祥生新增土地貨值分別為820.7億元、769.1億元、681.6億元。有分析指出,這與融資環境緊張有關。


      2020年,受新冠肺炎影響,房企融資環境雖有所放松,但銷售回款卻面臨著巨大挑戰。據克而瑞數據,今年2月,百強房企全口徑銷售金額3243.3億元,環比下降43.8%,銷售業績創下近幾年來單月銷售的最低紀錄。在銷售乏力的情況下,多房企打響了現金流“保衛戰”。在此局面下,祥生加大拿地充滿了不確定性。對于2020年的拿地計劃,祥生并沒有回復藍鯨房產。


      事實上,此次,杭州大手筆拿地或與土儲匱乏有關。祥生地產表示,杭州是祥生“1+1+X”戰略的核心組成部分,在堅持以杭州為重心的同時,祥生的足跡貫穿浙東、浙北、浙南。未來,祥生將堅持多元化拿地模式,繼續深耕。據相關人士介紹,2015年入杭以來至今,祥生已在杭州獲取近20幅土地,具體涉及了之江、崇賢、下沙、富陽等板塊。


      然而,據官網顯示,如今祥生在杭州在售項目僅有三個,其中只有一個是2019年新開盤項目,其余兩個項目的首次開盤時間分別為2017年和2018年。可見,依賴于目前的土儲,杭州想要在祥生的版圖中保持重要位置顯然不夠,這也為祥生繼續加碼杭州留下了更多的想象空間。


      與此同時,這背后也與祥生換倉不無關系。祥生一直深耕華東區域,80%銷售額都來自這個區域的三四線城市。2017年,在祥生地產在售的60個項目中,除4個位于杭州外,其余56個均位于三四線城市。


      而如今,隨著三四線城市紅利逐漸消失,對于祥生地產而言,能否有效實現換倉至關重要。不過,祥生對藍鯨房產表示,目前,祥生地產在一二線城市的庫存占比已經超過50%。


      祥生IPO之謎


      從浙江諸暨走出,祥生從百億跨進千億,僅用了4年時間。公開信息顯示,祥生地產2015至2018年銷售金額分別為109億元、325億元、620億元、1029億元,年復合增長率超100%。


      作為一家非上市房企,盡管僅依靠著信托、銀行及私募等少量融資渠道,加之高周轉下的快速回款,祥生依然有著較為充足的現金流以保持高速增長,但其融資成本一直處于高位,有媒體報道稱,從祥生信托融資來看,其利率在7.8%至9.7%之間,高于行業平均成本。在保衛現金流的現狀下,祥生上市再度成為外界關注的焦點。


      事實上,作為是千億俱樂部中唯一一家沒有上市的房企,自2019年以來,關于祥生上市的消息便不絕于耳。2019年10月,祥生地產邀“資本熟手”談銘恒入局。


      據了解,進入地產行業的11年內,談銘恒先后經歷了2013年10月景瑞控股和2018年1月正榮地產兩家公司的上市。其中,在正榮地產IPO上市時,談銘恒出任財務總監的重要職位。而后,在談銘恒出任奧山控股副總裁期間,奧山控股也向港交所遞交了招股書,啟動了上市進程。


      但彼時,祥生表示,“祥生剛剛啟用上海中心,希望談銘恒能夠梳理更高效的財務和資本運營結構。”如今,在銷售受阻的局面下,祥生地產會否加快上市步伐來補充現金流?對此,祥生地產并沒有給出明確答復。


      不過,從2019年的情況來看,房企赴港上市的審批速度正在放緩。據藍鯨房產不完全統計,2019年,包括德信中國、銀城國際控股等在內的6家房企成功登陸了港交所。需要指出的是,并不是所有涉房企業赴港上市道路都很通暢,2019年,奧山控股、海倫堡地產的上市申請二度失效,萬創國際顯示“被拒絕”狀態,這已是其第四次發起上市計劃,前三次均是招股書“失效”。


      相比之下,物管企業上市更為容易。近年來,內地物業管理公司扎堆在港交所上市,截至目前,已有我21家物業公司在港上市。而在新冠肺炎的影響下,物管公司的優異表現不僅為其在業主端贏得了好評,更是在資本市場收獲頗豐。


      雙重影響下,2020年開年,物管公司更是迎來了上市潮,據藍鯨房產不完全統計,2020年1月以來,就有包括正榮服務、金融街服務等8家企業被曝有赴港上市計劃。同時,藍鯨房產也注意到,2020年初,浙江祥生物業服務有限公司的注冊資本從1000萬元增至5000萬元,這是否意味著祥生會推動旗下物業公司率先上市?


      在現金流保衛戰下,對祥生而言,無論是物業還是地產板塊上市都具有非比尋常的意義。接下來,祥生在IPO路上會有怎樣的舉動,藍鯨房產將持續關注。


      (編輯:王星


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