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      綠城加杠桿 200億拿地后欲發170億小公募公司債

      原作者: 黎倩 |原發: 觀點地產網

      放大 縮小

      美元債搶購潮告一段落后,房企的發債熱情在三月繼續保持高漲,并將視線延伸到了國內債券。


      近日,綠城一宗170億元的公司債發行計劃獲得上交所受理。


      據了解,上述債券類型為小公募,債券期限不超過15年(含15年),可以是單一期限品種,也可以是多種期限的混合品種,其中首期發行規模不超過30億元(含30億元)。關于募集資金的用途,綠城集團稱,主要用于借新還舊。


      事實上,今年以來綠城不斷在土地市場發力,僅2月份就斥資超過200億拿地,與此同時在經濟黑天鵝下依舊逆勢加杠桿。


      顯然,張亞東執掌下的綠城,擴大規模是最重要的目標之一。


      逆勢加杠桿


      15年期也是綠城近年來發行債券中除永續債外期限最長的一筆,利率水平則未確定。


      從此前已發行的中期票據和公司債來看,有中交背書的綠城債券息率,在當前房企中已頗具競爭力。


      2月28日,綠城完成發行20億元中期票據,分為3年期/5年期兩個品種,利率分別為3.30%和3.86%。


      3月10日,綠城完成發行14.3億元公司債券,最終票面利率為3.19%。據悉,該筆票據原本分為兩個品種,品種一、品種二期限分別為5年期和7年期,最終,品種一發行規模達14.30億元,票面利率為3.19%;而品種二全額回撥至品種一。


      另據觀點地產新媒體了解,綠城近期發行的10億元3年中期票據,獲得全場2.28倍的認購,利率定為3.27%。


      除去剛剛獲得通過的170億元公司債,今年以來綠城已累計融資約65億元。


      此外,2月底綠城正式宣布分拆代建上市,有市場傳言綠城管理上市擬融資2.5億美元,對綠城而言也將是一次不小的“輸血”。


      事實上,2017年以來國內房地產融資政策一直處于收緊狀態,不少房企紛紛轉向境外發債。今年以來,受新冠疫情影響,監管層陸續推出寬松的金融政策,為企業融資打開窗口。


      同策研究院張宏偉對此認為,隨著央行再度降準,國內資本市場繼續釋放流動性信號。對房地產而言,當前市場在疫情嚴重影響下,開發商資金面緊張,這或許為房企融資渠道打開提供了一個窗口期,可以適度緩解企業資金面緊張的局面。


      與此同時,近期房企發債票面利率下行,處于近年來的低位,也為房企提供一個用低息債置換高息債的機會。


      以綠城為例,2018年和2019年發行的債券中,利率普遍高于今年。


      2018年,綠城一筆總額90億元的公司債利率為4.73%,一筆34億元的永續中票利率在5.89%至6.2%,一筆35.64億元的供應鏈ABS利率則為4.37%至5.6%。


      此外,2019年綠城還分別發行了4億美元和1億美元的永續債,初始分派率分別為8.125%和7.75%,一筆46億永續中票利率為5.59%-5.6%。


      顯然,若能用如今更為便宜的融資替換過去融資收緊環境下發出的高息債券,對利潤表現本就較弱的綠城而言,至少可以降低一定的利息成本。


      拿地與擴規模


      頻繁融資之下,今年以來綠城在土地市場同樣表現積極。


      相關人士曾對觀點地產新媒體表示,2020年綠城計劃實現新增土地貨值2500億元,同時完成2500億銷售,而到2021年,綠城的目標則是3000億元。


      為此,不斷補足土儲短板便顯得尤為緊迫。


      據觀點地產新媒體不完全統計,2月份的一周內,綠城就斥資近200億拿地。


      其中,在2月14日和2月18日北京土拍中,綠城接連摘得位于北京昌平東小口鎮、通州臺湖、大興舊宮的3宗地塊,成交金額分別達到63.6億元、13.8億元、67億元,溢價率分別為29.8%、49.78%、34%,拿地總金額144億元。


      隨后的2月19日、2月21日和2月26日,綠城在浙江溫州、麗水和義烏各入手一宗地,成交總金額為59.22億元,溢價率均超過20%。


      “目前綠城財務狀況穩健,現金儲備充足,在充分考慮疫情帶來的不利影響前提下,仍然會保持適度積極的投資節奏,積極參與重點區域城市的優質地塊。”綠城內部人士對觀點地產新媒體表示。


      不可否認,穩健的財務狀況和寬松的資金環境對當下房企而言,不失為擴儲好時機,但張宏偉也同時提醒,應避免地王再現與房價快速上漲局面再現。


      另一方面,從土地成色上看,一二線城市仍是大多房企布局的傾向區域。


      數據顯示,截至2019年中期,綠城一二線可售貨值占比從2015年的37%提升至72%。


      除公開土地市場外,2019年以來,綠城還一改過去嚴重依賴招拍掛的單一模式,開始加大收購比例。


      隨著不斷開疆拓土,截至12月31日,綠城土儲待售貨值已超5000億元。但要保證2020年2500億和2021年3000億的銷售目標,仍需通過不同渠道繼續累積土儲。


      (編輯:王星


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