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      何劍波:"黑天鵝"事件有危也有機

      原作者: 何凱玲 |原發: 觀點地產網

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      時間進入3月中旬,一年一度的觀點年度論壇如期到來。這一次,主題是“抗疫時期與更新時代”。


      “更新時代”這個主題已經提了很多次,每一次都在不同的時代背景下產生了不同的觀點。時逢疫情“黑天鵝”的特殊時期,五礦地產有限公司董事長、黨委書記何劍波表示,“這個主題探討有著格外的意義。”


      何劍波深耕地產業界數十年,同時也是觀點論壇中的老朋友。非常時期,論壇由線下改為線上,他特地抽出了半個小時做客論壇,從思維、策略、模式三個方面提出了對行業的思考和建議。


      “新冠疫情影響可能超過2003年”


      新冠疫情持續至今,業內多以2003年非典疫情時期影響為參照、對比。認為經濟下行壓力增大、GDP破“6”者有之,認定只是階段性影響一季度甚至半年者有之,亦有學者不下定論、只推出了多個預測模型。


      何劍波的態度是“謹慎樂觀”。他提出,本次疫情對經濟及房地產行業的短期沖擊可能大于2003年,并一一列舉了兩段時期經濟、行業周期之間的不同。


      宏觀經濟上,2019年不同于2003年的上行期和復蘇期,GDP同比增速由當年的10%引渡到6.1%,疫情下的經濟可能產生一系列負面效應;而地產行業亦不同于2003年的上行周期,經過系列政策調控,目前平穩發展、存在下行壓力。


      這是現下大環境的新變化。何劍波強調,在“房住不炒”的基調下,疫情之后政策仍會以維持房地產市場穩定發展為主,不要期望政策全面寬松,但政策邊際有可能適度松綁。


      “疫情之后‘穩房價’的政策含義或許就會發生改變。”何劍波分析,去年全國商品房銷售額創下了近16萬億元的新高,但隨著城鎮化空間越來越小,行業規模逐漸見頂,壓力也達到歷史高位。2019年底,現金流壓力大的房企已開始“以價換量”,而隨著本次疫情爆發,部分房企推行線上優惠“價格戰”以提前鎖客——這將導致行業銷售毛利率階段性普降。其中,拿地成本低的項目和開發商有定價主動權,而不降價的房企就可能賣不動。


      在精細化管理上,何劍波戲稱,地產行業將進入到看齊制造業的階段。隨著地價和房價的價差縮小,“今天的土儲就是明天的規模”這個思維該變上一變了:疫情會迫使行業發展模式由高負債、高杠桿、高周轉加速轉變為低負債、低杠桿、低成本、高周轉。


      此外,考慮到政府財政預算赤字率突破3%的空間不大,他預測,2020年土地出讓及優質地塊供應或將有所增加,針對房企的政策也會易松難緊,拿地在一季度后會回暖。


      “升級標準是消費者說了算”


      生意的本質是市場交易,這由供需關系主導。何劍波認為,疫情并沒有改變房地產市場的供求關系,需求釋放被延后了,但未消失。


      他對房企提出了幾個建議——短期適當拿地、抓緊回款,進行產品升級和創新,長期狠抓品牌和服務,通過愿意為優質物業、優質服務買單的客戶實現溢價。


      他強調,“以價換量”不是長久之計。短期內,房企需要立即注入的“更新策略”就是產品升級和創新,而整體上,綠色健康社區、智慧社區將會成為新的時代潮流。


      “‘綠色健康’升級到什么樣的標準,是消費者說了算。”從中央空調、社區密度、戶型設計、成本控制到衛生間下水道處理,何劍波信手拈來,實用主義一如多年。


      長遠來看,對于房地產開發企業“地”就是“貨”,最終留下的只有管理體系、人員和品牌,要依靠品牌和服務賺錢。對此,他有自己的一套觀點:“抓品牌”即對項目品質標準加速升級,從粗放型到精細化管理的升級;“搞服務”即深耕社區,深入挖掘客戶需求,不斷完善“智慧社區”的功能。


      “很多物業公司過去只是拿智慧社區當噱頭。”何劍波對此直言不諱。智慧社區具備戰略意義,在疫情防控隔離這個時期表現突出。具體到細節,他列舉了疫情防控期間遠程查診、定時搶菜、快遞機器人配送三個例子——這些都是物業企業在疫情下的進步。


      何劍波指出,長遠來看,房企應抓品牌和搞服務,建立獨立的物業盈利模式,為資源尋找出路。“(至于)升級到什么樣的標準,是消費者說了算。”


      此外,冷飯熱炒的“房地產互聯網+”迎來了新一波風口。疫情期間線下銷售停擺,培養了購房客戶在線上接受服務的習慣,為VR、AR、AI等技術落地帶來了契機。


      以房企線上銷售平臺為例,何劍波分析,這種“更新模式”將房地產集客與交易場景向線上遷移,通過物的數字化、人的數字化和流程的數字化,打破時間和空間約束,實現從客戶溝通、看房、選房、到認購等流程的線上化,再配合定金保價差額補償促銷、一段時間內的無理由退房,可以挖掘線上紅利,提前鎖定潛在購房者。


      “未來的房企不僅要追求規模,還要質量(利潤)要效率(ROE),更要有安全邊界——負債率的控制,還要有存量資產經營能力。”


      2020年,若非政策全面寬松,總規模下滑應是普遍共識。但是,在過去房地產發展的20年中,“黑天鵝”事件有危也有機,不斷地推動了行業洗牌、創新、轉型。何劍波語氣堅定,“相信這一次疫情也不是個例外。”


      (編輯:王星


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