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      張愛華:輕重兩端發力是長租公寓最好的未來

      原作者: 莫遲 |原發: 藍鯨房產

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      1996年,很多如今的老牌房企尚在賺取第一桶金,也有很多當下耳熟能詳的規模房企,彼時僅停留在創始人的一個念頭。


      那一年,在國企做成本結算的張愛華,在人才市場偶然看到了房企的招聘信息,決定去這個行業闖一闖。那時,對房地產行業也沒有特別清晰認識的張愛華,憑著“只是覺得甲方肯定比乙方好”的朦朧憧憬進入了“把女員工當男員工用”的地產行業。


      在往后的近25年時間中,張愛華完成了從新人到房企總裁的職場跨越,也實現了從“職業經理人”到“創業者”的轉變,在長租公寓這條新賽道上,以創始人兼CEO的身份一舉打造了如今在管規模近7萬間的行業頭部玩家——旭輝領寓。


      從地產女總裁到長租公寓創業者


      2016年,彼時已成為行業內幾位屈指可數女總裁之一的張愛華,決定卸下“職業經理人”的頭銜,以一名創業者的身份殺入長租公寓。


      對于這個讓外界驚訝的決定,張愛華有著自己的邏輯,“在到達成熟期幾年后,開始找不到奮斗的那種興奮點了,就是沒有更高的、新的目標在牽引自己。”


      在張愛華看來,從初創期到快速成長期到成熟期,人生每個階段都需要對自己有更高的目標,這份目標支持自己走得更遠。然而隨著職務走向高峰,面對熟悉的地產開發業務,進入穩定成熟期的張愛華卻愈發感到迷茫。


      “必須重新突破,去挑戰不可能”,就這樣張愛華跳出了舒適圈,離開了幾乎沒有未知與恐懼的地產圈,將熟悉又陌生的長租公寓作為自己“值得去奮斗的新平臺”。


      在多數人看來,投入規模大、投資回報周期長的長租公寓并不是一條容易跑出成績的賽道,然而,張愛華卻對此充滿期待,“長租公寓可以借鑒過往一部分經驗,但又是一個不同的行業,它是一個值得自己去探索的新賽道。”


      對于未來,她充滿著積極主動。事實上,這與其過往的付出與收獲并非無關。回顧過往經歷,在入行近十年后,全面負責的第一個項目給張愛華留下了深刻印象。“好像各種難的事情在這個項目都會遇到”。


      彼時,張愛華負責的項目曾是南京當時的一幢TOP3超高層建筑,逾180米的特殊身份,4.8米層高的創新產品設計,使得項目不僅在審批上遇到諸多難題,同時也因附近居民擔心陽光權受到侵害而難以開工,張愛華回憶說“當時的感覺就是做不成了。”


      不過,從結果看,項目雖然經歷了很多波折,但最后還是順利開發出來,并且取得了很好的銷售。“想到能說服坐在樁機上的附近居民,就覺得很多困難還是可以克服的。把困難當作一件要解決的事情,一個要達成的目標,事情可能就會一點點得到解決。”


      盈利是長租公寓行業共同痛點


      然而,長租公寓終是一個新賽道。


      在剛剛過去的一年,曾經炙手可熱的長租公寓突然暴露出諸多致命問題,據不完全統計,在2019年有超過50家長租公寓運營商暴雷,甚至規模已超萬間的中型玩家也因為現金流斷裂而退出賽道。


      隨著諸多頭部企業也開始暴露除資金流緊張的問題后,愈來愈多的聲音開始質疑長租公寓的商業模式。“不管分散式還是集中式都有盈利痛點需要解決,但是盈利痛點其實又回歸到商業模式上,現在市場上不管是分散式還是集中式,多數都是用租金差的模式。”


      “在野蠻生長期,大家對規模的渴望已經忽視了拿房成本以及盈利可能,但是在回歸理性以后,這種租金差的盈利模式有其自身邏輯。這個模式盈利的前提是留出租金差,如果是拿房成本高了,沒有租金差,那么怎么經營都不會盈利,此外,這種模式的投入并不小,且這種邏輯下的抗風險能力特別弱。” 張愛華認為。


      正如張愛華所言,過往的二房東模式在如今已展現出越來越脆弱的一面。可以看到,一些對于未來租金美好的假設一旦證偽便會陷入巨大危機,比如此次疫情之下,面臨生存考驗的長租公寓運營商便因為漲價問題而飽受爭議。


      “好的商業模式,是要往重資產持有端以及輕資產的托管模式發展,形成輕重結合的模式。”在張愛華看來,重資產的投入雖大但擁有資產,具備很強的抗風險能力,可以跨越周期尋找高點、低點,去掌握一個資產買賣的節奏;而以輸出產品服務為主的托管模式則不需要投入,憑產品跟服務來收取一定的費用,這樣的模式無疑是更加健康的發展方向。


      “這兩種創新都是新模式,這就注定了未來集中式公寓或者大社區,它可能會往更健康的模式走,但是分散式公寓或許就很難走到這一步。”


      輕重兩端發力


      “在2020年,我們的規模核心發力點就是圍繞著大社區做更多的托管。”對于旭輝領寓的未來,張愛華希望是在輕重兩端發力。


      “這樣的模式對規模擴充是有利的,特別是領寓發力的是更大的B端社區產品,而不是一個傳統的二房東改造的產品,在租售并舉的政策背景下,更多的土地資源會形成一個個的大社區,著對規模拓展有積極影響。”


      事實上,沿著“輕重并舉”的戰略思路,在張愛華等高管的帶領下,旭輝領寓已經從包租的紅海里逐漸進入資管以及大社區托管的新模式。


      中標張江智慧租賃社區、平湖人才公寓、南京毅達菁英社區;與平安不動產合作100億平臺,落地上海華僑城和北京通州臺湖項目;與GIC合作5.7億美金平臺,落地北京26街區和上海西區核心項目等,這些成果的取得無疑使得旭輝領寓2020年的發展充滿期待。


      “長租公寓從過去的野蠻生長逐漸開始回歸理性,在未來的兩三年,以前那種草莽型企業,如果不及時調整,很可能就會被淘汰。”


      顯然,面對行業所展現的一些問題,帶領旭輝領寓不斷創新的張愛華,看到的則更多是行業更為健康的未來。“行業的洗牌就是好的企業會越來越凸顯,越來越突出,不斷開始有核心競爭力的優勢、規模的優勢涌現出來。只有這些內功比較扎實的,發展比較穩健的企業,才能夠更好的變成一些頭部的企業。”


      創始人即是企業的靈魂,也決定著一家企業文化的基因。不斷自我突破、自我完善、自我創新的張愛華,又將在未來為旭輝領寓以及行業帶來怎樣的改變呢?


      (編輯:王星


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